A responsabilidade do Condomínio de intervir, ou não, frente a conflitos particulares entre vizinhos deve ser analisada sob a ótica da coletividade, assim explicamos:
O Condomínio é caracterizado como um espaço de propriedade coletiva, em que cada proprietário possui para utilização frações de área privativa e área comum, devendo, para tanto, seguir uma série de regras e deveres durante o uso.
Para administrar e conduzir estes deveres coletivos, o Código Civil determina que os moradores farão a eleição de um síndico, pelo mandato de até 2 (anos), que poderá responder civil e criminalmente pelos seus atos.
Entre os deveres do síndico, está elencada a obrigação de fazer cumprir as normas condominiais para se evitar ou impedir que os direitos da coletividade sejam violados. Isto é, quando o síndico verifica que algum morador age de maneira prejudicial à coletividade, esse deve agir, conversando diretamente com o infrator ou aplicando penalidades que estão dispostas nas normas do Condomínio.
Acontece que essa interferência do síndico somente será feita quando houver a violação ao direito da coletividade.
Dessa forma, se for apenas um conflito entre vizinhos e averiguado que não existe risco de dano à coletividade, o síndico não tem legitimidade para agir.
Neste caso, os próprios moradores devem procurar a solução entre si e, em última instância, no Poder Judiciário, através da invocação de seus direitos de vizinhança.
Sobre o direito de vizinhança, determina o Código Civil:
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
Vale ressaltar que o morador deve se atentar se o ocorrido é, de fato, uma violação ao direito de vizinhança ou apenas uma ocorrência pontual passível de tolerância.
Como é sabido, a vida em sociedade impõe que as pessoas exerçam a tolerância a certos incômodos, pois é impossível viver sem nenhuma perturbação. Somente quando este incômodo ultrapassa os limites da tolerância é que se aplica as regras do direito de vizinhança.
Para esclarecer o assunto, utiliza-se das palavras de ARNALDO RIZZARDO, que assim explica: “pode-se exigir de um proprietário que ele não seja mais intolerante do que outros, vivendo na mesma rua, no mesmo bairro, ou cidade, e por outro lado não se pode proibir alguém que faça no seu imóvel aquilo que todos fazem, e que constitui, portanto, num certo meio e numa certa época, a maneira universal de utilizar o próprio bem.”[1]
Em um Condomínio em que coabitam sob o mesmo espaço diversas famílias, certamente os moradores passarão por alguns incômodos toleráveis, como eventual latido de cachorro, passos de crianças correndo durante o dia, algumas batidas de portas e até música em horário que não é do silêncio, os quais não são passíveis, por si, de indenização.
Portanto, conclui-se que quando a reclamação for apenas entre vizinhos, sem que o síndico ou os demais membros da Administração verifiquem outros elementos que demonstrem danos à coletividade, não há a possibilidade de serem aplicadas penalidades em nome do Condomínio, sendo que, neste caso, os próprios moradores deverão tomar as medidas que considerarem cabíveis.
Por fim, sugere-se que os moradores que possuem conflitos particulares entre si, conversem e cheguem ao consenso de compreender até onde sua liberdade de usufruir de seu bem afeta a do outro, evitando discussões e desgastes para ambos os lados.
O tema é importante e muitas são as dúvidas, por isso estamos à disposição para maiores esclarecimentos sobre o assunto ou qualquer outro relativa à assessoria condominial.
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[1] Rizzado, Arnaldo (apud San Thiago Dantas). Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p. 484.